1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn

Ab 01.04.2012 werden Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften unbefristet versteuert. Bei Objekten, die nach dem 31.03.2012 veräußert wurden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen“ Immobilien, die ab dem 01.04.2012 (bzw. 01.04.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und sogenannten „Altfällen“ zu unterscheiden.

Bei „Steuerbefangenen“ = 25% Steuer auf Veräußerungsgewinn:

Im Normalfall unterliegen Immobilien, die ab dem 01.04.2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 01.04.1997 – falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwänden in Anspruch genommen wurde), einer einheitlichen Immobilienertragssteuer in der Höhe von 25% des Veräußerungsgewinns (=Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis). Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA (welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte – Details siehe unten – abgezogen worden ist), sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden.

Ab einer Behaltedauer von 10 Jahren kann eine Inflationsabgeltung in der Höhe von 2% pro Jahr (insgesamt gedekelt mit 50%), geltend gemacht werden, das heißt ab dem 35. Jahr wird der Spekulationsgewinn mit 12,5% besteuert.

Wichtiger Hinweis: Besonders bei vermietenden Immobilien kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes im Regelfall nur in Zusammenarbeit mit dem Steuerberater und dem Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Ertragssteuer hat durch den Parteienvertreter (=Vertragserrichter) spätestens am 15. Tag des auf dem Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.

Bei „Altfällen“ = 3,5% bzw. 15% Steuer auf den gesamten Kaufpreis:

Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 01.04.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. § 28 Absatz 3 EStG. 1.4.1997), wird pauschal der Veräußerungserlös (=tatsächlich erzielter Kaufpreis) besteuert.

  1. Befreiung von der Immobiliensteuer

a) Hauptwohnsitzbefreiung

  • Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung gedient hat.
  • Wenn fünf Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung gegeben ist.

b) Selbst erstellte Gebäude

Eine derartige Steuerbefreiung ist für selbst erstellte Gebäude gegeben (Veräußerer hat die Bauherr-Eigenschaft): Diese Gebäude dürfen aber in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.

c) Weitere Ausnahmen:

Für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren vorgesehen, für Anrechnung von Grunderwerbssteuern und Stiftungseingangssteuern, sowie für Erbschafts- und Schenkungssteuern der letzten drei Jahre vor der Veräußerung auf die Spekulationssteuer.

  1. Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:

Derartige Einkünfte wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes (z.B. Herstellungsaufwendungen = Sanierungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf zehn bzw. 15 Jahre oder in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen „Normal-AfA“ für Herstellungsaufwand als „besondere Einkünfte aus Vermietung“ nachzuversteuern.

Wenn seit dem ersten Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeiträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese „besonderen Einkünfte“, beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig auf drei Jahre verteilt anzusetzen.

  1. Verlust der Zehntel- und Fünfzehntelabsetzung:

Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß §28 Abs. 2,3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- und Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkäufers noch nicht geltend gemachten Zehntel- und Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.

  1. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer:

Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsanwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre anteilig zu berechnen.

Für bereits vor dem 01.04.2012 genutzte bzw. verwendete Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungszeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. bei einem Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt werden.

Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.

  1. Verkauf von Waldgrundstücken:

Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.